الإستثمارات العقارية وإعادة تقييمها في ميزانيات الشركات

لقد مضى أكثر من 10 أعوام, منذ أن أقرت هيئة الأوراق المالية ومراقبة الشركات, عدم جواز إعاده تقييم الإستثمارات العقارية المملوكة أو المستأجرة تمويليا للشركات المساهمة العامة الأردنية, وهنا ومن باب المهنية, يستوجب إعادة مراجعة هذا القرار بعد هذه الفترة الطويلة نسبيا, لتقدير ملائمة إستمرار العمل بة من عدمة, وهنا أفرد النقاط التالية:

1) إن تعريف الإستثمارات العقارية هي كل ما يمكن تأجيره و/أو الإحتفاظ به لغاية الإرتفاع في قيمتة, من أصول وموجودات غير مالية مثل العقارات.

إن قياس وتقييم وإظهار هذه الإستثمارات في ميزانيات(القوائم المالية) للشركات في الأردن وأغلب دول العالم, يتم من خلال إتباع معيار المحاسبة الدولي رقم 40, والذي يضع نموذجان للقياس: نموذج الكلفة مع وجوب تقييم هذه الإستثمارات العقارية بالقيمة السوقية سنويا ولكن فقط كإفصاح في ملاحق القوائم المالية (ما يعرف بالإيضاحات) وليس في ظاهر الميزانيات كما في نموذج القيمة العادلة, ونموذج القيمة العادلة هو النوع الاخر من نماذج القياس, وتستطيع الشركات إتباع أي منها بشرط الثبات النسبي, ما لم تتدخل الجهات الرقابية في دولة ما, وتسن تعليمات أو تشريع تجبر إتباع أحدهما لأسباب معينة.

2) لنأخذ الأردن والسعودية كمثالين، فالأردن ومن خلال الجهات الرقابية وكنتاج للأزمة المالية العالمية أوقفت العمل بنموذج القيمة العادلة, لإعتقادها بعدم عكس القيم العادلة للإستثمارات العقارية على ميزانيات الشركات المساهمة العامة وحرصها على المساهمين من أن تكون الميزانيات مضخمة نتيجه لذلك, وبالتالي الحد من قيام إدارات الشركات بإدارة الأرباح وتوزيعها بطرق تؤذي المساهمين وبالتالي مصداقية السوق المالي

أما في السعودية, ومن خلال هيئة سوق رأس المال السعودي والهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين, فقد قامت بالإنتقال لتطبيق معايير التقارير المالية الدولية والمعايير المحاسبية الدولية مؤخرا, وقد منعت الهيئتين تطبيق نماذج القيمه العادلة للأصول والموجودات غير المالية (مثل العقارات) وحتى عام 2020, على أن يعاد النظر في القرار بعد ذلك, والذي من المتوقع, ولغايات جذب الإستثمارات الأجنبية, وتقريب قيم الشركات المساهمه العامة مع أسعار تداولها في السوق المالي السعودي, أن تسمح بتقييم الشركات لعقاراتها الإستثمارية من خلال تطبيق نموذج القيمة العادلة المشار إلية, والتي تقدر بمئات المليارات من الريالات, والتي هي دفينة وغير ظاهرة في الميزانيات حاليا!

3) إن الجهة الوحيدة التي تقوم بتطبيق نموذج القيمة العادلة بالقيمة السوقية لإستثماراتها العقارية في الأردن منذ عام 2006 ولم تتوقف الى الان, هو صندوق إستثمار أموال الضمان الإجتماعي, والذي يطبق معايير التقارير المالية الدولي ومعايير المحاسبة الدولية، والذي يحكمه تعليمات وقانون وأنظمة خاصة به, والذي أنعكس وقتها برفع قيمة المحفظة العقارية ما يعادل حوالي واحد مليار دولار أميركي. حيث يوفر هذا التطبيق قياس دوري أمثل لقيمه وأداء الصندوق الإستثماري في إداره محفظتة العقارية, وبالتالي إحتساب العائد الإستثماري على المحفظة العقارية بشكل دقيق, مما يحقق الشفافية المطلوبة

إن الإستعراض السريع للتجارب السابقة, تستوجب حاليا, إقرار جواز تطبيق نموذج القيمة العادلة للإستثمارات العقارية, وهنا أقترح على الهيئة ولغايات عكس القيم السوقية الحقيقية ما أمكن وتوحيد المرجعية في القياس, أن تلزم الشركات المساهمة وكميزانيات إفتتاحية ولنفترض 1/1/2020, بإعتماد القيم السوقية الخاصة للعقارات المسجلة بدائرة الأراضي والمساحة كأسعار أساس, وفرق القيمة السوقية عن كلفة الإستثمار العقاري يتم عكسه في الأرباح المدورة للشركات في هذا التاريخ, ومن ثم لاحقا, يتم إعادة التقييم بشكل دوري بتاريخ كل ميزانية لاحقة,بالإعتماد على مقدرين معتمدين, تختارها الشركات, حيث يعالج فرق القيمة على قائمة الدخل.

هنا يجب الإبقاء على منع جواز رسملة هذه الأرباح وتوزيعها على المساهمين كأسهم مجانية،لأنها ببساطه أرباح غير متحققه بعد

إن هذه الخطوة واجبة الان, في ظل الخسائر المتراكمة لهذة الشركات والتي وصلت الى حدود الخطر التي تستوجب التصفية, والى السوق المالي الذي يفتقر الى علاقة حقيقية وإرتباط قوي بين القيم الدفترية لهذه الشركات وقيمها السوقية المعبر عنها بأسعار إغلاقها في البورصة, وبإعتقادي, أن القيم السوقية للعقارات الان يمكن قياسها بشكل أكثر عدالة ومنطقية من قياس الشركات لمحافظها من الأصول المالية كالأسهم, بالإعتماد على أسعار أغلاقها في البورصة, والتي لا تعبر عن قيمتها الحقيقيه حاليا!

إن وجود أدوات إستثمارية كصناديق الإستثمارات العقارية REITs, والتي نحتاج الى تشريع سريع يرى النور قريبا جدا, لتنظيم هذا النوع من الإستثمار. سيقوم بجذب الإستثمارات الأجنبية للسوق العقاري بطريقة غير مباشرة، والذي يتطلب أن يكون أساس قياسه هو القيمة السوقية للعقارات التي يملكها كل صندوق, حتى يتم قياس كل حصة أو ورقة مالية في هذا الصندوق بالقيمة السوقية.