في مايو 2020، أصدر مجلس معايير المحاسبة الدولية امتيازات الإيجار ذات الصلة بـ Covid-19 -تعديل على المعيار الدولي للتقارير المالية رقم 16 عقود الإيجار
قام مجلس معايير المحاسبة الدولية بتعديل المعيار لتقديم إعفاء اختياري للمستأجرين من تطبيق إرشادات المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16 بشأن محاسبة تعديل الإيجار لامتيازات الإيجار الناشئة كنتيجة مباشرة لوباء كورونا.
الهدف من التعديل هو تزويد المستأجرين الذين تم منحهم امتيازات الإيجار ذات الصلة بـ covid-19 من قبل المؤجرين راحة عملية، مع الاستمرار في توفير معلومات مفيدة حول عقود الإيجار لمستخدمي القوائم المالية.
يناقش هذا المنشور كيفية تطبيق المعيار الدولي للتقارير المالية 16، بما في ذلك التعديلات التي تم إصدارها مؤخرًا على إرشادات المستأجرين للمعيار الدولي للتقارير المالية 16، على امتيازات الإيجار ويهدف إلى مساعدة المنشآت على النظر في آثار تطبيقه، كالآتي:
1. تقييم ما إذا كان امتياز الإيجار هو تعديل الإيجار
يناقش القسم الأول تقييم ما إذا كان امتياز الإيجار هو تعديل إيجار.
يتم تعريف تعديل الإيجار في المعيار الدولي للتقارير المالية 16 على أنه تغيير في نطاق عقد الإيجار، أو في قيمة العقد التي لم تكن جزءًا من الشروط والأحكام الأصلية لعقد الإيجار. في أبريل 2020، أصدر مجلس معايير المحاسبة الدولية وثيقة تعليمة توضح كيفية قيام المنشأة بتقييم ما إذا كان امتياز الإيجار يشكل تعديلًا على الإيجار.
في هذا القسم، ننظر في كيفية تطبيق تعريف تعديل الإيجار على امتيازات الإيجار. على وجه التحديد، ما هو التغيير في النطاق وقيمة عقد الإيجار.
تغيير في نطاق عقد الإيجار
في تقييم ما إذا كان هناك تغيير في نطاق عقد الإيجار، تنظر المنشأة فيما إذا كان هناك تغيير في حق الاستخدام تم نقله إلى المستأجر بموجب العقد. يشمل التغيير في نطاق عقد الإيجار إضافة أو إنهاء الحق في استخدام واحد أو أكثر من الأصول الأساسية أو تمديد أو تقصير مدة الإيجار التعاقدي. إن تأجيل دفعة الإيجار، أو تخفيض دفع الإيجار وحده هو تغيير في قيمة عقد الإيجار، وهو ليس بمعزل عن التغيير في نطاق الإيجار.
تغيير في قيمة عقد الإيجار
عند تقييم ما إذا كان هناك تغيير في قيمة عقد الإيجار، تأخذ المنشأة في الاعتبار التأثير الكلي لأي تغيير في دفعات الإيجار. على سبيل المثال، قد يسمح الامتياز الممنوح من المؤجر للمستأجر بعدم دفع دفعات الإيجار لمدة ثلاثة أشهر، ولكن دفعات الإيجار للفترات بعد ذلك يتم زيادتها بشكل متناسب بطريقة تعني أن قيمة عقد الإيجار لم تتغير. إن تأجيل سداد دفعات عقد الإيجار هذا، مع عدم وجود تغيير في المبلغ الإجمالي لعقد الإيجار، أو نطاق الإيجار، لن يكون تعديلاً للإيجار. نعتقد أن الزيادات في دفعات الإيجار اللاحقة لمراعاة القيمة الزمنية للنقود فقط لن تكون تغييرًا جوهريًا في قيمة العقد. على سبيل المثال، إذا قام المؤجر بتأجيل دفعة الإيجار لشهر يونيو 2020 وطالب بدفعها في يناير 2021 بالإضافة إلى رسوم فائدة بمعدل تعويض المؤجر بشكل معقول عن القيمة الزمنية للنقود، فلن يكون هذا تغييرًا جوهريًا في قيمة الإيجار.
1.1امتيازات الإيجار التي تغير قيمة العقد
قد تغير بعض أشكال امتيازات الإيجار قيمة عقد الإيجار بخلاف ما تم التفكير فيه في الشروط والأحكام الأصلية لعقد الإيجار وبالتالي، تتطلب تطبيق محاسبة تعديل الإيجار (ما لم يتم تطبيق تعديل المعيار الدولي للتقارير المالية 16).
1.2 شروط وأحكام العقد
كما هو محدد أعلاه وفي الفقرة 2 من المعيار الدولي للتقارير المالية 16، يطلب من المنشأة النظر في شروط وأحكام العقد وجميع الحقائق والظروف ذات الصلة عند تطبيق المعيار.
قد لا تفكر العقود الحالية على وجه التحديد في تأثير جائحة عالمية مثل covid-19، وبالتالي، قد يكون هناك غموض قانوني عند تقييم عقود الإيجار. لذلك، لتحديد المحاسبة المناسبة لامتياز الإيجار، من المهم تحديد ودراسة حقوق والتزامات المستأجر والمؤجر، مع مراعاة أحكام وشروط العقد والإطار القانوني المعمول به.
ومع ذلك، بالنسبة للمستأجرين، فإن التعديلات على المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16 التي تمت مناقشتها تهدف إلى التخفيف من الصعوبات التشغيلية لتقييم كل عقد يتأثر بامتياز يمنحه المؤجر.
1.2.1 امتيازات الإيجار التي تفرضها التغييرات على القانون أو اللوائح المعمول بها
استجابة للتأثير الاقتصادي لوباء كوفيد 19، الحكومات في بعض الولايات القضائية أدخلت قوانين جديدة تفرض بعض امتيازات الإيجار مثل مطالبة المؤجرين بتزويد المستأجرين بفترات سماح لدفع دفعات الإيجار أو تخفيضات دفعات الإيجار. وقد تم طرح الأسئلة عما إذا تشكل امتيازات الإيجار التي تفرضها التغييرات على القانون المعمول به تعديلًا على الإيجار. يعتقد بعض أصحاب المصلحة أنه في هذه الحالات، هناك تغيير في اعتبارات عقد الإيجار الذي لم يكن جزءًا من الشروط والأحكام الأصلية لعقد الإيجار، وبالتالي، فإن محاسبة التعديل مطلوبة. ولكن، يعتقد أصحاب المصلحة الآخرون أنه عندما يوافق المستأجر والمؤجر على عقد الإيجار، وفقًا لقانون الولاية القضائية، فقد اتفق الطرفان أيضًا على الالتزام بأي تغييرات مستقبلية في القانون المعمول به. وبالتالي، فإن أي تغييرات تم إجراؤها للامتثال لتغيير القانون يتم التفكير فيها في العقد ولا يجب اعتبارها بمثابة تعديل في الإيجار. بالنظر إلى أن المعيار الدولي للتقارير المالية 16 لا يتناول هذا الظرف على وجه التحديد، نعتقد أنه من المحتمل أن يكون هناك تنوع في الممارسة وأن كلا النهجين مقبول. ولكن يجب على المنشآت مراعاة أهداف الإفصاح في المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16 والإفصاح عن سياساتهم وأثر هذه السياسات المتعلقة بامتيازات الإيجار.
1.3 اعتبارات الأحداث اللاحقة
إن امتياز الإيجار الممنوح بعد فترة إعداد التقرير هو حدث غير قابل للتعديل، كما هو محدد في معيار المحاسبة الدولي 10 -الأحداث بعد فترة التقرير والتي تخضع للإفصاح في القوائم المالية لفترة التقرير الحالي، إذا كانت جوهرية.
2. محاسبة المستأجر
يناقش القسم الثاني كيف يحسب المستأجر امتياز الإيجار الذي يعدل في الإيجار؛ ما إذا كان يمكن للمستأجر تطبيق التعديل على المعيار الدولي للتقارير المالية 16 لامتيازات الإيجار ذات الصلة بجائحة كورونا؛ وكيفية حساب امتيازات الإيجار التي لا يتم احتسابها كتعديلات على عقود الإيجار.
قبل تعديلات مايو 2020 على المعيار الدولي للتقارير المالية 16، عندما يمنح امتياز الإيجار للمستأجر، سيقيم المستأجر ما إذا كان امتياز الإيجار يمثل تعديلاً للإيجار.
2.1 محاسبة المستأجر لامتيازات الإيجار كتعديلات على عقود الإيجار (لا يطبق تعديل المعيار الدولي للتقارير المالية 16)
يتم احتساب تعديل الإيجار الذي يزيد من نطاق الإيجار ويزيد القيمة بمبلغ يتناسب مع السعر المستقل كعقد إيجار منفصل.
لتعديل الإيجار الذي لا يتم احتسابه كعقد إيجار منفصل، يطبق المستأجر محاسبة التعديل في تاريخ سريان تعديل الإيجار. في مثل هذه الحالة، يقوم المستأجر بتوزيع قيمة العقد المعدل لمكونات الإيجار وغير الإيجار (حيثما ينطبق ذلك)، ويحدد مدة الإيجار للإيجار المعدل ويعيد قياس التزام الإيجار عن طريق خصم مدفوعات الإيجار المعدل باستخدام معدل خصم يتم تحديده في ذلك التاريخ. معدل الخصم المعدل هو سعر الفائدة الضمني في عقد الإيجار للفترة المتبقية من عقد الإيجار، أو إذا كان لا يمكن تحديد هذا السعر بسهولة، معدل الاقتراض الإضافي للمستأجر.
إذا قلل التعديل من نطاق عقد الإيجار (على سبيل المثال، تغيير يقلل إجمالي المساحة المستأجرة أو يقصر مدة الإيجار)، يقوم المستأجر بإعادة قياس التزام الإيجار ويقلل من حق الاستخدام ليعكس الإنهاء الجزئي أو الكامل لعقد الإيجار (على سبيل المثال، سيؤدي تقليل المساحة المستأجرة بنسبة 50٪ إلى تقليل أصول حق الاستخدام بنسبة 50٪). يتم الاعتراف بأي فرق بين هذين التعديلين في الربح أو الخسارة في تاريخ سريان التعديل. بالنسبة لجميع التعديلات الأخرى، يعترف المستأجر بمبلغ إعادة قياس التزام الإيجار كتسوية لأصل حق الاستخدام، دون التأثير على الربح أو الخسارة.
2.2 تعديل المعيار الدولي للتقارير المالية رقم 16 لامتيازات الإيجار ذات الصلة بكورونا
في 28 مايو 2020، أصدر مجلس معايير المحاسبة الدولية امتيازات الإيجار ذات الصلة بـ Covid-19 -تعديل على المعيار الدولي للتقارير المالية 16 عقود الإيجار. قام المجلس بتعديل المعيار لتقديم إعفاء اختياري للمستأجرين من تطبيق إرشادات المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16 بشأن محاسبة تعديل الإيجار لامتيازات الإيجار الناشئة نتيجة جائحة كوفيد 19. لا تنطبق التعديلات على المؤجرون.
2.2.1 الوسيلة العملية
كوسيلة عملية، قد يختار المستأجر عدم تقييم ما إذا كان امتياز الإيجار المرتبط بكورونا من المؤجر هو تعديل عقد الإيجار. المستأجر الذي يفعل هذه الاختيارات يحسب لأي تغيير مؤهل في دفعات الإيجار الناتجة عن امتياز الإيجار المرتبط بـ covid-19 بنفس الطريقة التي سيحسب بها التغيير بموجب المعيار الدولي للتقارير المالية 16 إذا لم يكن التغيير تعديلًا على الإيجار. قد يختار المستأجر تطبيق الوسيلة العملية باستمرار على العقود ذات الخصائص المتشابهة وفي ظروف مماثلة، على النحو المحدد في الفقرة 2 من المعيار الدولي للتقارير المالية 16.
تنطبق الوسيلة العملية فقط على امتيازات الإيجار التي تحدث كنتيجة مباشرة لوباء كوفيد 19 وفقط إذا تم استيفاء جميع الشروط التالية الموضحة في المعيار الدولي للتقارير المالية 16 الفقرة 46 ب:
• ينتج عن التغيير في دفعات الإيجار مقابل نقدي معدل لعقد الإيجار يماثل بشكل جوهري أو أقل من قيمة عقد الإيجار الذي يسبق التغيير مباشرة.
• يؤثر أي تخفيض في دفعات الإيجار على الدفعات المستحقة في الأصل في أو قبل 30 يونيو 2021 (على سبيل المثال، سيفي امتياز الإيجار بهذا الشرط إذا أدى إلى تخفيض دفعات الإيجار قبل 30 يونيو 2021 وزيادة دفعات الإيجار التي تمتد إلى ما بعد 30 يونيو 2021)
• لا يوجد تغيير جوهري على شروط وأحكام الإيجار الأخرى.
2.3 محاسبة امتيازات الإيجار التي لا يتم احتسابها كتعديلات على عقود الإيجار
يقدم التعديل على المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16 إرشادات واضحة حول كيفية حساب المستأجر لامتياز إيجار عند تطبيق الوسيلة العملية. وينص على أن المستأجر الذي يقوم بإجراء الاختيار يحسب أي تغيير في دفعات الإيجار الناتجة عن امتياز الإيجار المرتبط بـ covid-19 بنفس الطريقة التي سيُحسب بها التغيير بموجب المعيار الدولي للتقارير المالية 16، إذا لم يكن التغيير بمثابة تعديل على عقد الإيجار.
نعتقد أن هناك العديد من الأساليب المحتملة للمحاسبة على امتياز الإيجار الذي لم يتم احتسابه كتغيير في الإيجار، بما فيها:
• المحاسبة عن امتياز في شكل تمديد فترة أو تأجيل دفعات الإيجار، كدفع إيجار متغير سلبي.
• المحاسبة عن امتياز في شكل مسامحة أو تأجيل دفعات الإيجار، كحل للطوارئ يحدد دفعات الإيجار المتغيرة سابقًا.
• محاسبة امتياز في شكل تأجيل للدفعات كما لو أن الإيجار لم يتغير.
2.4 الإفصاح
المستأجر الذي يطبق الوسيلة العملية يفصح عن أنه قام بتطبيق الوسيلة العملية على جميع امتيازات الإيجار التي تستوفي الشروط الخاصة بها أو، إذا لم يطبق على جميع امتيازات الإيجار هذه، معلومات عن طبيعة العقود التي طبقت عليها الوسيلة العملية.
بالإضافة إلى ذلك، يفصح المستأجر عن المبلغ المعترف به في الربح أو الخسارة ليعكس التغييرات في مدفوعات الإيجار التي تنشأ عن امتيازات الإيجار التي طبق عليها المستأجر الوسيلة العملية. كما يشير أساس الاستنتاجات في التعديل إلى أن الإفصاح عن آثار التدفق النقدي لامتيازات الإيجار سيكون مناسبًا بغض النظر عما إذا كان المستأجر يطبق الوسيلة العملية.
2.5 الانتقال وتاريخ السريان
يطبق المستأجرون الوسيلة العملية بأثر رجعي، مع الاعتراف بالتأثير التراكمي لتطبيق التعديل مبدئيًا كتعديل للرصيد الافتتاحي للأرباح المحتجزة (أو مكون آخر من حقوق الملكية، حسب الاقتضاء) في بداية فترة إعداد التقارير السنوية التي يطبق فيها المستأجر لأول مرة التعديل. في فترة إعداد التقرير التي يطبق فيها المستأجر التعديل لأول مرة، لا يُطلب من المستأجر الإفصاح عن مبلغ التسوية لكل بند من بنود القوائم المالية المتأثرة وربحية السهم المطلوبة بموجب الفقرة 28 (و) من معيار المحاسبة الدولي 8 -السياسات المحاسبية والتغيرات في التقديرات والأخطاء المحاسبية. يطبق المستأجر التعديل على فترات إعداد التقارير السنوية التي تبدأ في أو بعد 1 يونيو 2020. يُسمح بالتطبيق المبكر، بما في ذلك في القوائم المالية غير المصرح بإصدارها في 28 مايو 2020.
3. محاسبة المؤجر
يناقش القسم الثالث كيف يحسب المؤجر امتيازات الإيجار.
تستند محاسبة المؤجر لامتيازات الإيجار إلى التوجيهات الحالية. لا تنطبق تعديلات مايو 2020 على المعيار الدولي للتقارير المالية 16، التي تمت مناقشتها أعلاه، على المؤجرين. ولكن، فإن التوضيحات التي قدمها المجلس معايير المحاسبة الدولية في وثيقته التعليمية تنطبق على المؤجرين.
ينطبق تعريف تعديل الإيجار في المعيار الدولي للتقارير المالية 16 بالتساوي على المؤجرين مثل المستأجرين.
3.1 التحصيل
قد يواجه العديد من المستأجرين صعوبات مالية بسبب الإغلاق الحكومي المفروض من قبل الشركات. قد يؤدي هذا إلى تدهور كبير في إمكانية تحصيل دفعات الإيجار من بعض المستأجرين.
بخلاف المعايير الأخرى مثل المعيار الدولي للتقارير المالية 15، لا يشير المعيار الدولي للتقارير المالية 16 إلى إمكانية التحصيل لتحديد ما إذا كان (ومتى) يجب الاعتراف بدخل الإيجار. لذلك، نعتقد أن المؤجر قد يستمر في الاعتراف بدخل عقد الإيجار التشغيلي حتى عندما يكون تحصيلها غير محتمل. ولكن، قد تكون الأساليب الأخرى مناسبة أيضًا عندما يكون هناك شك كبير حول إمكانية التحصيل. بغض النظر عن النهج المتبع، فإن إرشادات المعيار الدولي للتقارير المالية رقم 9 بشأن خسائر الائتمان لا تزال سارية على مستحقات الإيجار المعترف بها.
بموجب المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16، يلزم المؤجر من عقد إيجار تمويلي لتطبيق متطلبات الاضمحلال في المعيار الدولي للتقارير المالية 9 على صافي الاستثمار في الإيجار.
3.2 المحاسبة عن التعديل
يعتمد حساب المؤجر لتعديلات الإيجار على تصنيف الإيجار.
يحسب المؤجر تعديل عقد الإيجار التشغيلي كعقد إيجار جديد من تاريخ سريان التعديل، مع مراعاة أي دفعات إيجار مدفوعة أو مستحقة تتعلق بالإيجار الأصلي كجزء من دفعات الإيجار للإيجار الجديد.
يتم احتساب تعديل الإيجار على عقد الإيجار التمويلي الذي يزيد من نطاق الإيجار ويزيد من قيمة العقد بمبلغ يتناسب مع السعر المستقل، كإيجار منفصل.
لتعديل عقد إيجار تمويلي لم يتم احتسابه كعقد إيجار منفصل:
• إذا كان سيتم تصنيف عقد الإيجار على أنه عقد إيجار تشغيلي، لو كان التعديل ساري المفعول في تاريخ بدء الإيجار، فإن المؤجر يحسب تعديل الإيجار كإيجار جديد من تاريخ سريان التعديل ويقيس القيمة الدفترية للأصل الأساسي كصافي استثمار في الإيجار مباشرة قبل التاريخ الفعلي لتعديل الإيجار.
• وبخلاف ذلك، يقوم المؤجر بحساب صافي الاستثمار في عقد الإيجار وفقًا للمعيار الدولي للتقارير المالية 9.
3.2.1 الاعتراف بدخل الإيجار التشغيلي بعد التعديل
يحسب المؤجرون التعديل على عقد إيجار تشغيلي كعقد إيجار جديد من تاريخ سريان التعديل.
إذا تم تصنيف عقد الإيجار الجديد على أنه عقد إيجار تشغيلي، يطبق المؤجر الفقرة 81 من المعيار الدولي للتقارير المالية 16 ويعترف بدفعات الإيجار على أساس القسط الثابت، ما لم يكن هناك أساس منهجي آخر أكثر تمثيلاً للنمط الذي يتضاءل فيه الاستفادة من استخدام الأصل الأساسي.
3.3 محاسبة امتياز إيجار لا يشكل تعديلا
إذا كان التغيير في دفعات الإيجار لا يفي بتعريف تعديل الإيجار، سيتم احتساب هذا التغيير بشكل عام كدفع إيجار متغير سلبي. في حالة عقد الإيجار التشغيلي، يدرك المؤجر تأثير امتياز الإيجار من خلال الاعتراف بالدخل المنخفض من عقود الإيجار.
3.4 الإفصاح
يتطلب المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16 أن يقوم المؤجرون بالإفصاح عن المعلومات التي توفر أساسًا لمستخدمي القوائم المالية لتقييم أثر عقود الإيجار على مركزهم المالي وأدائهم المالي وتدفقاتهم النقدية. في حين لا توجد متطلبات إفصاح محددة تتعلق بتعديلات الإيجار، سيحتاج المؤجرون إلى الإفصاح عن المعلومات الكافية لتمكين مستخدمي القوائم المالية من فهم تأثير التغييرات ذات الصلة بجائحة كورونا في دفعات الإيجار على الوضع المالي للمنشأة والأداء المالي.
اطلع علي تقرير " المحاسبة عن امتيازات الإيجار المرتبطة بكورونا (يونيو 2020)" بالكامل
